Logo Mercier vanderninden
dinsdag 21 december, 2021

Charles Kesteloot and Jan Van Ishoven, Estate Planning

De eigenaars van een onroerend goed in het buitenland hebben nog tot 31 december 2021 de tijd om de fiscus daarvan op de hoogte te brengen.

Waar gaat het over?

België werd veroordeeld door het Europees Hof van Justitie voor de verschillende behandeling tussen onroerende goederen gelegen in België en onroerende goederen gelegen in het buitenland voor de vaststelling van het belastbaar inkomen. Voor Belgische onroerende goederen moet men immers het kadastraal inkomen (KI) aangeven in de belastingaangifte, terwijl men voor buitenlandse onroerende goederen de huurwaarde moest aangeven (indien het onroerend goed niet verhuurd wordt) of de werkelijk ontvangen huur (indien het onroerend goed wel verhuurd wordt). Deze reële huurwaarde leidt uiteraard tot een hogere belastbare basis tegenover het kadastraal inkomen (dat nog steeds gebaseerd is op de jaarlijkse huurwaarde op 1 januari 1975).

Vanaf aanslagjaar 2022 (boekjaar 2021) zal dit wijzigen en zal de fiscus ook voor de buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen vaststellen. Om dat kadastraal inkomen te kunnen bepalen, dient u als eigenaar bepaalde informatie aan de fiscus te bezorgen en dit uiterlijk op 31 december 2021.

Hoe moet de informatie bezorgd worden?

Wie reeds voor 1 januari 2021 eigenaar was van een buitenlands onroerend goed, heeft in principe een invulformulier ontvangen van de fiscus. Dit ingevulde formulier kan per e-mail verstuurd worden naar foreigncad@minfin.fed.be of met de post verstuurd worden naar de Administratie Opmetingen en Waarderingen (cel buitenlands KI). Daarnaast kan u het formulier ook digitaal bezorgen via MyMinfin (Mijn woning – Mijn onroerende gegevens raadplegen – Een goed in het buitenland aangeven).

Wie na 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed aangekocht heeft, krijgt het invulformulier niet automatisch opgestuurd en dient de aangifte spontaan te doen binnen de 4 maanden na de aankoop (op de hierboven vermelde wijze).

Wie moet de informatie bezorgen?

Elke belastingplichtige die een zakelijk recht heeft op een buitenlands onroerend goed, moet de aangifte indienen. Dit betekent dat iedere mede-eigenaar de aangifte moet indienen (voor zijn of haar aandeel). Stel dat u met 2 vrienden mede-eigenaar bent van een buitenlands onroerend goed, dan dient iedere eigenaar 1/3e aan te geven. Dit geldt ook indien u samen met uw partner eigenaar bent. Elk van u beiden zal in dat geval 1/2e moeten aangeven.

Indien de eigendom is opgesplitst tussen vruchtgebruik en blote eigendom, is het in principe de vruchtgebruiker die de aangifte moet indienen. Hoewel de FAQ[1] uitdrukkelijk vermeldt dat de blote eigenaar geen aangifte moet doen, wordt de blote eigenaar wel nog steeds vermeld in het aangifteformulier.

Welke informatie vraagt de fiscus?

In eerste instantie dient u het type onroerend goed te vermelden (huis, terrein, appartement, …) met het adres. Vervolgens dient u uw eigendomsaandeel in het onroerend goed aan te geven en de aard van het zakelijk recht (zoals hierboven vermeld).

Opdat de fiscus het kadastraal inkomen van het onroerend goed kan bepalen, dient u uiteraard de waarde van het onroerend goed aan te geven. Dat is in principe de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed.

Maar wat indien de actuele verkoopwaarde niet gekend is? Het aangifteformulier voorziet daarbij in een aantal situaties:

  • Een gebouwd onroerend goed waarop geen verbouwingswerken uitgevoerd werden: de aankoopprijs van het onroerend goed en het jaar van verwerving;
  • Een grond waarop men vervolgens een constructie heeft laten bouwen: de aankoopprijs van de grond (en het jaar van verwerving) en de kostprijs van de constructie (met de datum van het einde van de werken);
  • Een gebouwd onroerend goed waarop men wél verbouwingswerken heeft laten uitvoeren: de actuele verkoopwaarde (in dat geval is men wellicht aangewezen een schatting te laten maken door een deskundige).

Indien men de actuele verkoopwaarde niet kent, dan voorziet de circulaire[2] dat men de mogelijkheid heeft om de waarde aan te geven zoals die vermeld werd in een ‘successie- of schenkingsaangifte’.

Voor onbebouwde onroerende goederen dient u de oppervlakte aan te geven.

Hoe zal de fiscus het kadastraal inkomen berekenen?

Op basis van de informatie die de fiscus verkrijgt, zal die het kadastraal inkomen vastleggen in functie van de geschatte huurwaarde op 1 januari 1975. De fiscus zal met andere woorden ‘terugtellen’.

Voor bebouwde onroerende goederen wordt de verkoopwaarde gedeeld door een correctiefactor. Deze werd voor 2021 vastgesteld op 15,018. Het resultaat daarvan wordt vervolgens vermenigvuldig met 5,3 % om tot een huurwaarde te komen.

Indien de actuele verkoopwaarde niet gekend is, dient men als waarde de aankoopprijs te vermelden. De correctiefactor zal bijgevolg ook daarvan afhankelijk zijn. In de circulaire werden de correctiefactoren van 1975 tot 2020 opgenomen.

Het kadastraal inkomen van onbebouwde onroerende goederen wordt vastgesteld op basis van 2 EUR per hectare.

Wat als u vergeet om de aangifte in te dienen?

Indien u de aangifte niet doet binnen de vooropgestelde termijnen riskeert u een administratieve geldboete tussen de 250 EUR en 3.000 EUR.

Wanneer brengt de fiscus u op de hoogte van het nieuwe KI?

Van zodra het kadastraal inkomen is vastgesteld, zal de Administratie u daarvan op de hoogte brengen. Dit zou in principe tegen uiterlijk 1 maart 2022 moeten gebeuren. Vanaf het moment van de kennisgeving, heeft u een termijn van 2 maanden om bezwaar aan te tekenen en een nieuw kadastraal inkomen voor te stellen.

Mocht u vragen hebben bij het invullen van het formulier, dan kan u steeds terecht bij uw vertrouwenspersoon bij Mercier Vanderlinden.

[1] https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kadaster/kadastraal-inkomen/kadastraal-inkomen-van-het-buitenland-gelegen#q3

[2] Circulaire 2021/C/21 over de wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen

 


Recent articles