maandag 10 augustus, 2020

Camille Marchant, Legal - Estate Planning

De techniek van gesplitste aankoop van onroerend goed wordt zeer vaak gebruikt in de estate planning. Het standpunt van de fiscus met betrekking tot deze techniek is al enkele jaren aan het evolueren en een nieuwe beslissing van de federale overheid die op 7 juli 2020[1] werd gepubliceerd, brengt wijzigingen met zich mee voor de juridische transacties die vanaf 1 augustus 2020 in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden uitgevoerd.

Wat wordt bedoeld met “gesplitste aankoop”? Ouders die een woning willen kopen, besluiten het vruchtgebruik op hun naam te kopen, terwijl hun kinderen de blote eigendom kopen. Aangezien de kinderen niet altijd de nodige middelen hebben voor die investering, doen de ouders eerst een schenking van het nodige bedrag om de kinderen in staat te stellen hun aandeel te betalen.

Het voordeel van deze techniek ligt in het feit dat bij het overlijden van de ouders, als de schenking meer dan drie jaar oud is of als ze geregistreerd werd, er geen successierechten verschuldigd zijn door de kinderen die volledig eigenaar zijn geworden van het onroerend goed.

De belastingdienst stelt echter verschillende voorwaarden om deze fiscale neutraliteit te verkrijgen.

Wat zijn de voorwaarden voor een succesvolle gesplitste aankoop?

Sinds 1 augustus 2020 moet bijzondere aandacht worden besteed aan de chronologie van de operaties.

De koper van de naakte eigendom moet immers de nodige middelen bezitten om de volledige naakte eigendom te financieren vóór de betaling van zijn of haar aandeel in de prijs.

Echter, zodra de betaling van een bedrag (waarborgsom, garantie of andere) is voorzien in een onderhandse akte (meestal een voorlopige verkoopovereenkomst of aan-/verkoop-belofte) die vóór de verkoopakte wordt ondertekend, is de datum van die onderhandse akte het beslissende moment.

Concreet betekent dit dat :

  • indien de schenking van de middelen bij authentieke akte geschiedt, moet de datum van de authentieke akte van schenking voorafgaan aan de datum van ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst;
  • indien de schenking zonder tussenkomst van een notaris plaatsvindt, moet het geld op de rekening van de blote eigenaar staan vóór de datum van ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst en moet de datum van de schriftelijke bevestiging van de schenking ook voorafgaan aan de datum van ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst.

Deze voorwaarde geldt zelfs indien het bedrag (waarborgsom, garantie of andere) wordt betaald door de vruchtgebruiker en vervolgens wordt afgetrokken van zijn aandeel in de verkoopprijs of zelfs als dat bedrag niet wordt afgetrokken van de te betalen prijs.

Het totale bedrag dat door de blote eigenaar moet worden betaald, moet dus al vóór de ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst worden vastgesteld.

Als er bij de ondertekening van het compromis geen bedrag hoeft te worden betaald, is de datum van ondertekening van de akte meestal het beslissende moment (tenzij een eerste betaling voor die datum plaatsvindt).

De federale overheid preciseert in haar nieuw besluit dat de schenking niet tegelijk met de betaling of net vòòr de ondertekening van de authentieke koopakte kan plaatsvinden. Bij gebrek aan bewijs van de anterioriteit van de schenking gaat de administratie ervan uit dat de operaties gelijktijdig plaatsvinden.

Het niet naleven van de hierboven vermelde regels impliceert de betaling van successierechten door de blote eigenaar bij het overlijden van de vruchtgebruiker.

Tot slot, en dat is goed nieuws, is het niet meer nodig dat de schenking door middel van een authentieke akte wordt gedaan, noch dat er registratierechten op worden geheven. Deze nieuwe positie staat in schril contrast met de oude beslissingen die de inning van de schenkingsrechten vereisten. Ter herinnering: wanneer een schenking van roerende goederen wordt geregistreerd, bedraagt de belasting in directe lijn 3 % in Vlaanderen en Brussel en 3,3 % in Wallonië.

Deze wijzigingen gaan in voor alle transacties die sinds 1 augustus 2020 worden uitgevoerd.

In Vlaanderen werd het laatste standpunt van Vlabel over de gesplitste aankoop in 2018 door de Raad van State nietig verklaard en sindsdien is er geen nieuw besluit genomen. Daarom hoeft de schenking voorafgaand aan de gesplitste verwerving tot op heden niet te worden geregistreerd. Voorzichtigheid is echter geboden en de toekomstige standpunten van Vlabel moeten worden gevolgd.

[1] Beslissing nummer S 9/06-07 op de volgende link  : https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet#!/range/6ef00376-55df-4697-b0ff-b36832e70826/55d341d8-3a56-44ff-b834-7fb665fc948d


Recent articles