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mardi 08 février, 2022

Charles Kesteloot and Jan Van Ishoven, Estate Planning

L’achat scindé de biens immobiliers est une technique fréquemment utilisée dans la planification successorale. L’achat du nouveau bien se fait pour l’usufruit par les parents et pour la nue-propriété par les enfants. Les enfants ne disposant pas toujours des liquidités nécessaires, les parents font souvent une donation préalable aux enfants.

L’avantage fiscal de cette technique réside dans le fait qu’au décès des parents, l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits de succession. Si la donation précédant l’achat n’a pas été enregistrée (parce qu’elle a, par exemple, été faite au moyen d’un don bancaire), ni les droits de donation ni les droits de succession ne sont payés sur cette transaction. A condition dans ce cas que le donateur survive 3 ans (ou 5 ans en Région wallonne) à la donation.

Pour que l’acquisition de l’usufruit soit exempte de droits de succession, un certain nombre de règles doivent être respectées. L’Administration fédérale a publié une position à ce sujet le 7 juillet 2020 [1] (qui a fait l’objet d’un commentaire sur notre Blog en date du 10 août 2020). Entre-temps, l’Administration fiscale flamande a également pris position [2]. Nous reprenons pour vous les positions ci-dessous.

En ce qui concerne le moment de la donation préalable, les enfants, en tant qu’acquéreurs de la nue-propriété, doivent prouver qu’ils ont reçu les fonds donnés avant le moment où ils doivent payer leur part du prix d’achat. Concrètement, cela signifie que les enfants doivent recevoir l’argent avant de signer l’acte authentique d’achat.

A Bruxelles et en Wallonie, il y a une exception à cette règle. Si le contrat de vente sous seing privé (c’est-à-dire le compromis ou la promesse mutuelle de vente et d’achat) prévoit le versement d’une avance ou d’une garantie, la donation doit être effectuée avant la signature de ce contrat. Dans ce cas, il est important de bien anticiper l’opération.

Dans ces deux régions, non seulement la donation préalable mais aussi la libre disponibilité (effective) des fonds donnés doivent avoir lieu avant le paiement du prix d’achat. Ainsi, il n’est pas possible pour l’usufruitier de payer le prix d’achat de la nue-propriété directement pour le compte de l’acquéreur de la nue-propriété si, par exemple, l’acte authentique de donation intervient juste avant l’acte authentique d’achat. Cela est toutefois possible en Flandre. A Bruxelles et en Wallonie, il est donc nécessaire de placer un certain nombre de jours entre l’acte de donation et l’acte d’achat afin que la donation puisse d’abord être exécutée et transférée sur le compte des nus-propriétaires.

La forme de la donation préalable peut être soit un acte authentique, soit une donation indirecte (comme un don bancaire). Dans ce dernier cas, il n’est pas nécessaire que la donation préalable soit enregistrée et que les droits de donation soient payés.

[1] https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet/range/6ef00376-55df-4697-b0ff-b36832e70826/55d341d8-3a56-44ff-b834-7fb665fc948d

[2] https://belastingen.vlaanderen.be/sp-20067-gesplitste-aankoop-of-inschrijvingen-vruchtgebruik-%E2%80%93-blote-eigendom-tegenbewijs


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