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mardi 21 décembre, 2021

Charles Kesteloot and Jan Van Ishoven, Estate Planning

Les propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger ont encore jusqu’au 31 décembre 2021 pour en informer les autorités fiscales.

De quoi s’agit-il ?

La Belgique a été condamnée par la Cour de justice européenne pour la différence de traitement entre les biens immobiliers situés en Belgique et les biens immobiliers situés à l’étranger lors de la détermination du revenu imposable. Pour les biens immobiliers belges, il faut déclarer le revenu cadastral (RC) dans la déclaration d’impôt, alors que pour les biens immobiliers étrangers, il faut déclarer la valeur locative (si le bien immobilier n’est pas loué) ou le loyer réel (si le bien immobilier est loué). Cette valeur locative réelle entraîne évidemment une base imposable plus élevée par rapport au revenu cadastral (qui est toujours basé sur la valeur locative annuelle au 1er janvier 1975).

À partir de l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021) cela changera et les autorités fiscales établiront également un revenu cadastral pour les biens immobiliers situés à l’étranger. Afin de pouvoir déterminer ce revenu cadastral, le propriétaire doit fournir aux autorités fiscales certaines informations le 31 décembre 2021 au plus tard.

Comment l’information doit-elle être fournie ?

Si vous étiez propriétaire d’un bien étranger avant le 1er janvier 2021, vous avez en principe reçu un formulaire de l’administration fiscale. Ce formulaire complété peut être envoyé par e-mail à foreigncad@minfin.fed.be ou par courrier au SPF Finances – AGDP – Cellule RC étranger. Vous pouvez également soumettre le formulaire de manière numérique via MyMinfin (Ma maison – Consulter mes données immobilières – Déclaration d’un bien à l’étranger).

Si vous avez acheté un bien immobilier étranger après le 1er janvier 2021, le formulaire ne sera pas envoyé automatiquement et vous devrez faire la déclaration spontanément dans les 4 mois suivant l’achat (selon les modalités décrites ci-dessus).

Qui doit fournir l’information ?

Tout contribuable qui dispose d’un droit réel sur un bien immobilier étranger doit remplir cette déclaration. Ceci signifie que chaque copropriétaire doit remplir la déclaration (pour sa part). Supposons que vous soyez copropriétaires d’un bien immobilier étranger avec 2 amis, alors chaque propriétaire doit déclarer 1/3. Cela s’applique également si vous êtes copropriétaire avec votre partenaire. Chacun d’entre vous devra dans ce cas déclarer 1/2.

Si le bien est partagé entre l’usufruit et le nu-propriété, l’usufruitier doit en tout cas faire la déclaration. Bien que la FAQ[1] indique explicitement que le nu-propriétaire ne doit pas faire de déclaration, il est toujours mentionné dans le formulaire de déclaration.

Quelles sont les informations demandées par l’administration fiscale ?

Tout d’abord, vous devez mentionner le type de propriété (maison, terrain, appartement, etc.) avec l’adresse du bien. Ensuite, vous devez indiquer votre part de propriété dans le bien et la nature du droit réel (comme mentionné ci-dessus).

Afin de permettre aux autorités fiscales de déterminer le revenu cadastral du bien, vous devez bien sûr déclarer la valeur du bien. En principe, il s’agit de la valeur vénale actuelle du bien.

Mais que faire si la valeur vénale actuelle n’est pas connue ? Le formulaire de déclaration prévoit un certain nombre de situations :

  • Un bien bâti sans y avoir effectué de travaux de transformation par la suite : le prix et l’année d’acquisition ;
  • Un terrain sur lequel vous avez fait construire un bâtiment : le prix d’achat du terrain (et l’année d’acquisition) et le coût de la construction (avec la date de fin des travaux) ;
  • Un bien bâti sur lequel vous avez ensuite effectué des travaux de transformation: la valeur vénale actuelle (dans ce cas, il est sans doute conseillé de faire appel à un expert).

Si la valeur vénale actuelle n’est pas connue, la circulaire[2] prévoit la possibilité d’indiquer la valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation.

Pour les propriétés non bâties, vous devez indiquer la superficie.

Comment les autorités fiscales calculeront-elles le revenu cadastral ?

Sur la base des informations obtenues, l’administration fiscale déterminera le revenu cadastral sur la base de la valeur locative estimée au 1er janvier 1975. En d’autres termes, le fisc va “compter à rebours”.

Pour les propriétés bâties, la valeur vénale est divisée par un facteur de correction. Celui-ci a été fixé à 15,018 pour 2021. Le résultat est ensuite multiplié par 5,3 % pour obtenir une valeur locative.

Si la valeur vénale actuelle n’est pas connue, il faut prendre le prix d’acquisition. Le facteur de correction en dépendra donc également. La circulaire comprend les facteurs de correction de 1975 à 2020.

Le revenu cadastral des propriétés non bâties est établi sur base de l’échelle de 2 euros par hectare.

Que faire si vous oubliez de déposer la déclaration ?

Si vous ne remplissez pas votre déclaration dans le délai imparti, vous risquez une amende administrative comprise entre 250 et 3.000 euros.

Quand les autorités fiscales vous informeront-elles du nouveau RC ?

L’administration vous informera dès que le revenu cadastral aura été déterminé. En principe, cela devrait se faire au plus tard le 1er mars 2022. A partir du moment de la notification, vous disposez d’un délai de 2 mois pour vous opposer à ce nouveau RC et en proposer un nouveau.

Si vous avez des questions concernant cette déclaration, vous pouvez toujours contacter votre personne de contact chez Mercier Vanderlinden.

[1] https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/cadastre/revenu-cadastral/revenu-cadastral-%C3%A0-l%C3%A9tranger#q3

[2] Circulaire 2021/C/21 relative à la modification du Code des impôts sur les revenus 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l’étranger.


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