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lundi 10 août, 2020

Camille Marchant, Legal - Estate Planning

La technique de l’achat immobilier scindé est très souvent utilisée lors de planifications successorales. La position de l’administration fiscale quant à cette technique ne cesse d’évoluer depuis plusieurs années et une nouvelle décision de l’administration fédérale publiée le 7 juillet 2020[1] apporte du changement pour les opérations juridiques réalisées à partir du 1er août 2020 en Région Wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

Qu’entend-on par « achat scindé » ? Des parents désireux d’acquérir un bien immobilier décident d’en acheter l’usufruit à leur nom tandis que leurs enfants en achètent la nue-propriété. Comme les enfants ne disposent pas toujours des fonds nécessaires à cet investissement, les parents réalisent au préalable une donation du montant nécessaire afin de permettre aux enfants de payer leur part.

L’avantage de cette technique réside dans le fait qu’au décès des parents, si la donation date de plus de trois ans ou si elle a été enregistrée, aucun droit de succession ne sera dû par les enfants devenus pleins propriétaires du bien immobilier.

L’administration fiscale impose cependant plusieurs conditions afin d’obtenir cette neutralité fiscale.

Quelles sont les conditions à respecter pour réussir un achat scindé ?

Depuis le 1er août 2020, il faut être particulièrement attentif à la chronologie des opérations.

En effet, l’acquéreur de la nue-propriété doit être propriétaire des fonds nécessaires pour financer la totalité de la nue-propriété avant le paiement de sa part du prix.

Toutefois, dès que le paiement d’une somme (acompte, garantie ou autre) est prévu dans un acte sous seing privé (on vise généralement le compromis de vente) signé préalablement à l’acte authentique, c’est la date de cet acte sous seing privé qui est le moment déterminant.

Cela signifie concrètement que :

  • si la donation des fonds est réalisée par acte authentique, la date de l’acte authentique de donation doit être antérieure à la date de signature du compromis de vente ;
  • si la donation des fonds est réalisée sans l’intervention d’un notaire, les fonds doivent se trouver sur le compte du nu-propriétaire avant la date de signature du compromis de vente et la date de la confirmation écrite de la donation doit également être antérieure à la date de signature du compromis de vente.

Cette condition s’applique, même si la somme (acompte, garantie ou autre) est payée par l’usufruitier et ensuite déduite de sa part dans le prix de vente ou même si cette somme n’est pas déduite du prix à payer.

Le montant total à payer par le nu-propriétaire doit par conséquent être déterminé avant la signature du compromis de vente.

Si aucun montant ne doit être payé lors de la signature du compromis, c’est généralement la date de signature de l’acte authentique qui est le moment déterminant (à moins qu’un premier paiement n’intervienne avant cette date).

L’administration fédérale précise dans sa nouvelle décision que la donation ne peut être effectuée en même temps que le paiement ou juste avant la passation de l’acte authentique d’achat. En l’absence de preuve de l’antériorité de la donation, l’administration présume que les opérations sont simultanées.

Le non-respect des règles évoquées ci-dessus implique le paiement de droits de succession par le        nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.

Enfin, et il s’agit d’une bonne nouvelle, il n’est plus exigé que la donation intervienne par voie d’acte authentique, ni qu’elle soit soumise aux droits d’enregistrement. Cette nouvelle position tranche clairement avec les anciennes décisions qui exigeaient la perception des droits de donation. Pour rappel, lorsqu’une donation mobilière est enregistrée, l’impôt en ligne directe est de 3 % en Flandre et à Bruxelles et de 3,3 % en Wallonie.

Ce point de vue est applicable à toutes les opérations réalisées depuis le 1er août 2020.

En Flandre, la dernière position de Vlabel concernant l’achat scindé a été annulée en 2018 par le Conseil d’Etat et aucune nouvelle décision n’a été adoptée depuis. Par conséquent, à ce jour, la donation préalable à l’acquisition scindée ne doit pas obligatoirement être enregistrée. Il convient toutefois d’être prudent et de suivre les futurs points de vue de Vlabel.

[1] Décision numéro S 9/06-07 sur le lien suivant : https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet#!/range/41dfa3c8-fdae-456b-b7da-e25034ae15be/c20589bf-ab7c-444e-b797-0aec909e3121


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